Investir em imóveis é considerado por muitos a melhor forma de investimento, devido à sua valorização constante ao longo dos anos. No entanto, imóveis são frequentemente adquiridos a um valor baixo e, com sua valorização, o valor do imposto de renda sobre o ganho de capital pode ser significativo no momento da venda.
Tomemos como exemplo um imóvel adquirido em determinado ano pelo valor de R$ 200.000,00 (declarado no imposto de renda) e que, anos depois, se valoriza, sendo vendido por R$ 600.000,00. Considera-se, neste caso, um ganho de capital de R$ 400.000,00, sobre o qual é aplicada uma alíquota de imposto de renda de 15% para pessoas físicas, e de 15% (IRPJ) e 9% (CSLL) para pessoas jurídicas.
Para a pessoa física, isso implicaria no pagamento de um imposto de R$ 60.000,00 (ressalvada a hipótese de isenção concedida através do uso do valor para aquisição de outro imóvel residencial). Para a pessoa jurídica, o valor do IRPJ mais a CSLL corresponderia a R$ 96.000,00.
Atualmente, a legislação não permite a atualização do valor de compra dos imóveis na declaração de imposto de renda, exceto em casos de reforma e ampliação, que devem ser comprovadas. A recente Lei 14.973/2024 possibilita que pessoas físicas e empresas atualizem o valor de seus imóveis e, assim, paguem um imposto menor sobre a venda desses bens no futuro.
A pessoa física ou jurídica que optar pela atualização do valor terá 90 dias para fazê-lo. A atualização implica no recolhimento antecipado do imposto de renda. Para a pessoa física, aplicar-se-á uma alíquota de 4% sobre a diferença da valorização; para a pessoa jurídica, 6% de IRPJ e 4% de CSLL.
A atualização possibilita o pagamento de menos imposto, sendo o benefício calculado após a atualização do valor do imóvel. Assim, um imóvel vendido após a atualização pagará imposto de renda sobre o ganho de capital com aplicação de um percentual ao tempo decorrido da atualização até a venda.
Aproveitando nosso exemplo acima, se o imóvel for vendido após 10 anos da atualização, isto implicaria a aplicação do percentual de 32%, havendo uma redução no imposto a pagar. A situação, obviamente, torna-se mais vantajosa para quem pretende vender o imóvel depois de muitos anos. Mas deve ser considerada em razão da frequente desatualização desses valores na declaração de imposto de renda.
A atualização do valor do imóvel pode ser uma estratégia fiscal vantajosa tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, especialmente para aqueles que planejam vender o imóvel a longo prazo. No entanto, é essencial considerar o custo imediato do imposto antecipado e avaliar se essa estratégia se alinha com os objetivos financeiros e operacionais de cada indivíduo ou empresa.
