Até 2027, o cadastro nacional de imóveis pode saltar de cerca de 5 milhões para algo próximo de 100 milhões de imóveis urbanos registrados no Sinter, base do novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) – o famoso “CPF dos imóveis”.
Isso não é apenas um movimento tecnológico ou estatístico. É uma mudança profunda na forma como o Estado enxerga – e cruza – as informações sobre patrimônio imobiliário no Brasil.
O que, de fato, está acontecendo
A reforma tributária desenhou um novo sistema em que operações com imóveis (compra, venda, aluguel) passarão a ser alcançadas pelo IBS e pela CBS, os novos tributos sobre bens e serviços. Para que isso funcione, o país está sendo reorganizado em três grandes cadastros unificados: CPF para pessoas físicas, CNPJ para pessoas jurídicas e CIB para imóveis.
Hoje, a realidade é fragmentada: prefeituras, cartórios e, no caso de imóveis rurais, o Incra, mantêm bases que não conversam entre si. O Sinter foi criado pela Receita Federal justamente para integrar essas informações, mas a adesão municipal era voluntária. Com a reforma, passa a ser obrigatória, e o CIB passa a ser o identificador único que “amarra” tudo isso.
Em paralelo, a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 e dispositivos da LC 214/2025 transformam o Sinter de simples sistema de gestão territorial em uma ferramenta de controle tributário em tempo quase real, com compartilhamento imediato de dados de atos lavrados em cartórios e registros de imóveis.
Do “cadastro desorganizado” à transparência
Na prática, o CIB significa que o imóvel deixa de ser um “objeto desconectado” e passa a estar vinculado, de forma padronizada, aos seus proprietários, às operações realizadas e às informações tributárias correspondentes.
Essa centralização tende a reduzir drasticamente o espaço para práticas que o mercado conheceu por décadas: contratos de gaveta, locações informais, compras e vendas sem registro ou com valores muito abaixo do praticado de fato, divergência entre o que consta no cartório, no IPTU e na declaração fiscal.
O próprio governo federal já vem reforçando, em comunicados oficiais, que a finalidade do CIB é justamente dar segurança jurídica aos proprietários, compradores e vendedores, ao mesmo tempo em que aumenta a capacidade de fiscalização e cruzamento de dados no contexto do novo IVA dual.
O que isso muda para empresas que têm imóveis (ou usam imóveis de terceiros)
Para quem empreende, há duas camadas distintas de impacto: a do patrimônio da empresa e a da operação que utiliza imóveis de sócios, familiares ou terceiros como parte da engrenagem do negócio.
No patrimônio da pessoa jurídica, o CIB tende a expor inconsistências: imóveis que deveriam estar no ativo e não estão; bens contabilizados com valores muito defasados em relação ao mercado; estruturas societárias que usam imóveis como “moeda interna” entre empresas do mesmo grupo, sem lastro documental claro.
Já na operação, o foco recai sobre locações informais, cessão de uso de imóveis de sócios sem contratos minimamente estruturados, espaços comerciais sublocados sem clareza contratual ou fiscal, galpões e terrenos utilizados pela empresa, mas juridicamente “esquecidos” nas pessoas físicas. À medida que o CIB se expande e conversa com CPF, CNPJ e declarações fiscais, esse tipo de arranjo fica cada vez mais difícil de sustentar.
Reforma tributária, “valor de referência” e o fim da criatividade na base de cálculo
Um ponto sensível, especialmente para quem compra, vende ou integraliza imóveis em holdings, é a criação e o uso do chamado “valor de referência” previsto na LC 214/2025, permitindo às administrações tributárias estimarem valor de mercado de imóveis por metodologia própria.
Em linguagem direta: o Estado passa a ter um parâmetro oficial para dizer quanto “deveria” valer aquele imóvel, considerando dados consolidados em um cadastro nacional. A partir disso, abre-se caminho para discutir subavaliação em transmissões, reorganizações societárias e planejamentos patrimoniais que dependam de imóveis.
Esse cenário dialoga diretamente com ITBI, ITCMD, IBS, CBS e com a própria avaliação de risco de autuações futuras. A empresa que hoje vê o imóvel apenas como um item de um balanço subaproveitado passa a lidar com ele como ativo estratégico, altamente monitorável.
O risco jurídico não está só no fisco
O avanço do cadastro nacional não impacta apenas a relação com a Receita Federal ou com o fisco municipal/estadual. Ele tende a reorganizar o contencioso privado envolvendo imóveis. Em disputas societárias, sucessórias ou contratuais, a existência de um cadastro nacional robusto tende a facilitar a identificação de bens, a reconstrução da cadeia de negócios e a prova de quem, de fato, detinha direitos sobre determinado imóvel em um dado momento.
Para sócios que “misturam” patrimônio pessoal e empresarial em estruturas pouco claras, o CIB é um grande holofote voltado para essa zona cinzenta. Em um país em que discussões sobre desconsideração da personalidade jurídica e confusão patrimonial já são frequentes, a tendência é que o imóvel mal estruturado deixe de ser um problema apenas fiscal e passe a ser também um ponto de vulnerabilidade em disputas entre sócios, herdeiros e credores.
Cadastro nacional de imóveis como ponto de partida do planejamento patrimonial
Quando o Estado passa a enxergar o patrimônio imobiliário de forma integrada – por meio de um cadastro nacional que cruza CPF, CNPJ e CIB –, o empresário perde o “luxo” de conviver com um patrimônio desorganizado. O que antes ficava espalhado entre matrículas, contratos antigos, declarações fiscais desconectadas e acordos verbais passa a ser lido como um conjunto único de informações. E é justamente nesse momento que o planejamento patrimonial deixa de ser uma pauta “sofisticada” para famílias muito ricas e se torna uma necessidade básica de quem construiu patrimônio em imóveis.
O planejamento patrimonial sério começa por uma pergunta incômoda: o que está em nome de quem – e por quê? Quando a empresa utiliza imóveis de sócios, familiares ou holdings informais sem contratos adequados, sem critérios de remuneração ou sem coerência contábil, o cadastro nacional tende a expor isso com clareza. A partir daí, herdeiros, ex-sócios, credores e o próprio fisco passam a ter um mapa mais nítido de onde estão os ativos e de como eles foram utilizados ao longo do tempo.
Organizar esse cenário passa por revisar a “geografia jurídica” do patrimônio: separar o que é da pessoa física e o que é do negócio, definir quais imóveis fazem sentido estar em holdings, quais devem permanecer diretamente na empresa operacional e quais devem ser tratados como reserva de liquidez ou garantia para futuras operações. Não se trata apenas de pagar menos imposto, mas de ter uma lógica clara de proteção, sucessão e governança sobre ativos que, em muitos casos, concentram boa parte da riqueza construída ao longo de décadas.
Um cadastro nacional robusto também muda a conversa sobre sucessão. Imóveis “escondidos”, contratos de gaveta e combinações informais costumam ser o combustível de brigas familiares e disputas societárias. Quando tudo passa a estar mais visível, o empresário tem a oportunidade – e, em certa medida, a obrigação – de antecipar essa discussão: definir regras de saída de sócios, prever como o patrimônio será partilhado, estabelecer mecanismos para que a morte de um sócio não signifique a morte da empresa.
Em síntese, o “CPF dos imóveis” não é apenas um avanço tecnológico do Estado; é um convite, um pouco forçado, para que o empresário profissionalize a forma como enxerga o próprio patrimônio. Quem usar esse momento para estruturar um planejamento patrimonial consistente tende a atravessar os próximos anos com menos litígios, menos surpresas fiscais e mais liberdade para usar seus imóveis como alavanca estratégica de crescimento – e não como um problema à espera do primeiro cruzamento de dados.
O que o empresário pode fazer agora
Diante desse cenário, tratar o CIB apenas como “mais uma obrigação” é perder a oportunidade de pensar o patrimônio imobiliário da empresa – e do grupo econômico – como parte da sua governança.
O primeiro movimento é de diagnóstico: mapear quais imóveis estão ligados ao negócio (em nome da empresa, dos sócios, de holdings, de familiares), quais são usados operacionalmente e quais são apenas patrimônio financeiro. A partir daí, revisar registros, contratos, declarações fiscais e a coerência entre o que está no papel, no cadastro municipal, no cartório e, em breve, no CIB.
O passo seguinte é estruturar a governança imobiliária: definir critérios claros para uso de imóveis de sócios pela empresa, revisar contratos de locação e cessão, alinhar contabilidade e jurídico quanto às bases de cálculo relevantes, e avaliar se a forma societária atual é adequada para o volume e o papel estratégico que os imóveis têm no negócio.
Nesse contexto, o “societário estratégico” e o planejamento patrimonial deixam de ser apenas mecanismos para organizar quotas e sucessão: tornam-se a forma de atravessar a próxima década sem que o patrimônio imobiliário da empresa vire a porta de entrada para litígios e autuações.
O cadastro nacional de imóveis não é um evento isolado; ele é peça-chave na construção de um novo modelo tributário e de um novo nível de transparência para o mercado imobiliário e empresarial brasileiro.
Quem olhar para essa mudança apenas pela lente do “vai aumentar imposto” tende a reagir tarde e mal. Quem enxergar o CIB como gatilho para organizar cadastros, contratos, estruturas societárias e sucessórias, tende a transformar uma obrigação em vantagem competitiva: menor exposição a autuações, menos litígios entre sócios e herdeiros, mais segurança na expansão do negócio baseada em ativos reais.
Se o seu negócio depende de imóveis – próprios, alugados ou de terceiros – a pergunta não é se o cadastro nacional vai impactar a sua empresa, mas quando e em qual intensidade. E isso, hoje, ainda está nas mãos de quem decide agir antes que os sistemas estejam plenamente cruzando todas as informações.
