A nova Lei de Locações e o despejo por falta de pagamento

Desta vez iremos analisar a nova Lei de Locações e o despejo por falta de pagamentos. Apesar de falarmos em uma nova Lei de Locações, o que aconteceu foi a publicação (em 9 de dezembro de 2009) da Lei n.º 12.112/09, que na verdade trouxe uma série de alterações à Lei de Locações em vigor (Lei n.º 8.245/91).

Entre as alterações promovidas pela nova lei, que entrou em vigor no dia 24/01/10, a questão da ação de despejo por falta de pagamentos merece destaque especial, uma vez que deverá provocar significativas mudanças tanto no mercado imobiliário, como no planejamento de empresários que utilizam imóveis de terceiros para o exercício de suas atividades.

“Despejo” é a ação específica que o locador se utiliza para a retomada do imóvel. Vale lembrar que locador é o proprietário do imóvel. E locatário é aquele que aluga tal imóvel. Neste artigo iremos analisar apenas os casos de despejo relacionado com a falta de pagamento.

Despejo por falta de pagamento 

No caso da ação de despejo por falta de pagamento, uma grande inovação contida na nova lei é a possibilidade do locador requerer em juízo a liminar de desocupação do imóvel em 15 dias. “Liminar” é o pedido feito em caráter de urgência sem que seja necessário ouvir a parte contrária, ou seja, o locatário.

As condições para a concessão dessa desocupação liminar são as seguintes cumulativamente: a) o locador deverá prestar uma caução, ou seja, fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 meses de aluguel; b) no caso em analise, o motivo dessa ação de despejo será a falta do pagamento de aluguel e acessórios da locação nos seus respectivos vencimentos; c) se não houver no contrato de locação as garantias estabelecidas pela lei, ou em havendo tais garantias, elas tiverem sido extintas por qualquer que seja o motivo. As garantias previstas em lei são: a caução; a fiança; o seguro de fiança locatícia ou a cessão de quotas de fundo de investimentos.

Purga ou emenda da mora

O locatário poderá evitar a rescisão da locação e a liminar de desocupação se no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, ele efetuar o depósito judicial do valor total dos débitos existentes atualizados. Neste caso o depósito deverá contemplar os valores referentes à: 1) aluguéis e acessórios da locação (tal como contas de energia e fornecimento de água), que vencerem até a sua efetivação; 2) multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; 3) juros de mora; 4) custas e os honorários do advogado do locador, fixado em 10% sobre o valor devido, se no contrato não constar outro percentual.

Entretanto, este benefício, conhecido como “purga” ou “emenda da mora”, poderá ser utilizado uma vez a cada período de 24 meses, conforme alteração apresentada na nova lei. Pela lei anterior ele poderia ser utilizado uma vez a cada período de 12 meses de locação.

Desta forma vimos que a nova lei trouxe maior segurança para os proprietários, na medida em que deu maior agilidade ao processo de despejo. Por outro lado, será necessário que o empresário que utilize um imóvel alugado priorize o pagamento dos aluguéis e também acompanhe de perto a situação em que se encontram as garantias previstas no seu contrato de locação, evitando ser surpreendido com uma liminar para desocupação do imóvel.

Autoria:  Eder Xavier
Fonte: Justificando

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *